Benvenuti nell'era dei ritorni decrescenti


martedì 19 giugno 2012

Il mattone non tradisce mai (il picco degli immobili)



Il mattone non tradisce mai, ma è proprio vero? Andiamoci a vedere i dati sui prezzi delle case, al netto dell'inflazione, che sono disponibili sul sito "scenari-immobiliari". Qui sopra li vedete in una forma grafica.

Dei prezzi delle case, tutti notano i cicli periodici. E' vero; esistono cicli con un periodo di circa 5-10 anni. Quindi, tutti si aspettano che anche quando il mercato crolla sia solo il risultato di un'oscillazione temporanea. Il mattone non tradisce mai, appunto.

Però, mi sono anche divertito a fare un fit dei dati con una semplice funzione gaussiana. Anche questo risultato lo vedete nel grafico. La gaussiana potrebbe indicare un ciclo molto più lungo, sovrapposto ai cicli di mercato, un ciclo che potrebbe stare seguendo l'andamento del ciclo del petrolio che ha una periodicità simile. In fondo, c'è una somiglianza fra petrolio e spazio disponibile per gli immobili: entrambi sono risorse limitate.

Questo vuol dire che siamo arrivati al picco degli immobili? Ho un po' l'impressione che sia così, ma lascio a voi giudicare.



23 commenti:

  1. Molto interessante! Beh, in effetti anche lo spazio edificabile è una risorsa limitata; e in seconda battuta anche i materiali da costruzione, e così via. E c'é da osservare che le speculazioni finanziarie sono direttamente alimentate dalle speculazioni edilizie in molti casi, come argomentato da diversi economisti, quindi chissà che non si riesca a limitare anche quelle, in fase di ridiscesa di questo picco?

    Saluti, Marco C.

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  2. Interessante. C'è un appiattimento, sembra sicuro, ma perchè una gaussiana?

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    1. Beh, è una curva standard per fittare curve oscillanti. Ho provato anche altre curve - lorenziana, logistica; viene praticamente uguale

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  3. non possono essere euro/mq, ma devono essere migliaia di euro /mq

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    1. Yeow.... è il solito, maledetto, punto decimale che invece in inglese indica le migliaia..... ora correggo. Grazie

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  4. ...Credo professore si debba differenziare fra picco inteso come valore in rapporto ai redditi e picco come quantità di immobili in assoluto ed in costruzione : per quanto riguarda l'edilizia industriale, pur non essendo un esperto del settore, a naso nei prossimi 20 annni si potrebbe costruire dieci volte meno che nei 20 precedenti...Per quanto riguarda l' edilizia abitativa, includendo il valore del lavoro delle ristrutturazioni, forse nei prossimi dieci anni si lavorerà tre volte meno che dal 2000 al 2010 ...Insomma, io auspico la decrescita dei servizi pubblici alla persona a favore ad esempio della costruzione di migliaia di microdighe, ma credo che le ricadute occupazionali su ingegegneri ed edili, soprattutto sui primi, potrebbero comunque essere inferiori di un ordine di grandezza su scala dieci rispetto al teratoma di cemento degli ultimi anni...Bellissimo poi che anche gli imprenditori della zona, ormai quasi tutti ultrasettantenni ed in buona parte nemmeno laureati, 5-6 anni fà si siano indebitati con le banche per costruire il capannone nuovo...Molti dei loro figli laureati andranno , 8 o sono già andati, 9 a far compagnia agli altri laureati italioti col peccato originario di esser figli di baby boomers...Nel mio piccolo cinque anni fà dissi a mio padre, fra l'altro neo ex direttore di banca: vendi XXX XXY ,( non comunque beni essenziali al mantenimento familiare), ed investi tutto in oro fisico, perchè se va male fra 3 anni avrai raddoppiato il valore , vista la prima crisi da picco petrolifero imminente...Secondo voi sono stato ascoltato ?

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    1. "Secondo voi sono stato ascoltato?" Mi sa di no! E comunque avrebbe dovuto già venderlo qualche mese fa perchè la bolla dell'oro è semi-scoppiata. Finiremo tutti nella merda, pressochè insieme, mi par di capire dall'andazzo socializzante, più o meno volontario, della crisi...

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  5. Una bruttissima notizia per il motore edile dell'Italia!
    .
    Se confermato sarebbe da vendere subito gli immobili in possesso e questo farebbe scendere ancora di più la curva!!!
    .
    L'edilizia deve subito convertirsi alla ristrutturazione e similari ma esiste un problema più grosso:
    .
    Un deprezzamento degli immobili vuole anche dire che come garanzie bancarie e altro, queste, scenderanno creando problemi finanziari alle Banche, Imprese, Stato.
    .
    Ciao

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  6. Prof. Bardi,io la seguo sempre anche se mi limito a lurkare.

    A proposito di edilizia e relativo consumo del territorio le segnalo l'articolo del corsera del in 12/3/2012 in cui se ne parla.
    le lascio il link:

    http://www.corriere.it/ambiente/12_marzo_08/edifici-sfitti-censimento-fagnani_363187f8-6903-11e1-96a4-8c08adc6b256.shtml

    Continui cosi e complimenti per il lavoro svolto fin qui.

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  7. a Firenze, nel quartiere di Novoli (che non è Long Beach), si arriva anche a 5-6000 euro al metro quadrato, in un ambiente malsano, con traffico anche alle 3 di notte, gente che percorre con moto e scooter a velocità folle le vie e quindi decibel vicino a valori da discoteca per 24 ore al giorno..
    domando..quanto dovrebbe valere un'abitazione, in classe G, in mezzo a smog e casino?
    direi che un prezzo intorno ai 1000 euro al metro quadrato è più che sufficiente..invece no..tutti a pompare in maniera folle il prezzo e tutti, ovviamente, a comprare e indebitarsi (d'altronde la casa è un bene infungibile..).
    Adesso tutti si lamentano del crollo del mercato e del fatto che i costruttori non guadagnano come prima..
    a me viene da ridere se penso che negli Stati Uniti con 150 mila dollari (a Firenze ci compri un box da 20 mq) uno si può comprare una villetta a due piani con piscina e giardino..

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    1. E aggiungiamo che la certificazione energetica è una mezza farsa... Tra una classe A e una casa certificata CasaClima c'è un abisso.

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    2. 1. Hm... La villetta americana con piscina e giardino dista quanti kilometri dal primo produttore di cibo? Quanti dalla prima stazione di servizio? Quanti da un ristorante decente? Quanti dall'asilo, da una biblioteca, etc...
      2. Ma come si quantificano le esternalità? Il rumore nella strada, per tanti umani moderni, è simbolo di vita, di PIL, di problemi che saranno risolti (in Italia "finchè ci sono disagi stradali, ovvero traffico, c'è consumo e quindi PIL" mi disse tanti anni fa un ricercatore dell'Università di Bologna...). In definitiva: il prezzo di Novoli è purtroppo assurdamente "giusto". Quando il mercato annulla la verità, annulla l'umano, ovvio che la pazzia diventa la norma. Quando viene la guerra, se non sei disposto ad uccidere il prossimo finisci al manicomio. Lo diceva Céline quasi 100 anni fa: viviamo in un'epoca tanto diversa e/o migliore?

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    3. esistono realtà come descrivi..è vero..anche se a volte un'asilo a 30km negli Stati Uniti equivale ad averlo a 5 km a Firenze..visto l'utilizzo folle dell'auto nel capoluogo toscano..
      Al punto 2 dici purtroppo la verità..e a me fa paura la gente che ormai subisce tutto (anche su fatti che influiscono direttamente sul proprio stato di salute), perché porta avanti, sponsorizza (magari inconsciamente) questa follia che prima o poi finirà..anche se non si sa con quali conseguenze..
      ciao

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  8. Trovo che la scelta di una gaussiana sia troppo arbitraria. In ogni caso, per essere valori al netto dell'inflazione, direi che sono valori notevoli, a fronte del rischio nullo. Parmalat anybody? Tra l'altro, il grafico parla di prezzi delle case, non di quantità di case: insomma, è l'opposto di quello che sta succedendo col petrolio.

    Detto questo, le dinamiche del prezzo degli immobili saranno determinate da due fattori con spinte opposte, IMHO: la stabilizzazione demografica da un lato e i costi energetici dall'altro. Bisognerà vedere se sarà maggiore la spinta a cercare case nuove con migliori prestazioni energetiche o se la demografia stabile porterà a una stasi degli investimenti in questo settore. Io punto sulla prima ipotesi, ma ai prezzi correnti dell'energia sono rarissimi gli investimenti con un ROI decente (esclusi incentivi).

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  9. Anche senza curve di vario tipo si può capire che il mattone è arrivato alla fine della corsa.
    Basta andare in giro e vedere le costruzioni ferme, che non riescono a vendere.
    Un paio di giorni fa mi ha fermato la polizia per un controllo e mentre aspettavo ho dato un'occhiata ai bordi della strada, un condominio il cui scheletro è fermo da un anno e dietro un altro finito, con tre appartamenti occupati su 18.
    Cose che capitano.

    Anacho

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  10. l'edilizia è il motore dell'economia (15 milioni di italiani ci vivono) ed il motore dell'edilizia è il petrolio. A voi le conclusioni.

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  11. Caro Bardi, speriamo che sia davvero il picco del mattone. Vorrei ricordare che "il mattone" in Italia non è architettura nè vero housing, è pura massa di cemento e laterizi forati da scambiare sul mercato come moneta, che si è sopravvalutata progressivamente per approfittare dei processi d'inurbamento che si sono visti nel Paese fin dagli anni '50. L'innalzamento dei valori di mercato coincidono con l'emanazione della legge 373 del 1973 sul risparmio energetico e con la prima crisi energetica degli anni '70 che portò alle "domeniche senz'auto". In mancanza dei decreti attuativi della 373, l'edilizia ha continuato imperterrita a costruire edifici colabrodo per le dispersioni termiche, per non parlare delle caratteristiche antisismiche (palazzine degli anni '60 che vengono giù come castelli di carte...). In pratica quello che è rappresentato nel diagramma è uno stock edilizio obsoleto, i cui prezzi sono lievitati a causa della deregulation urbanistica - tipica del nostro paese - che ha favorito la rendita e la speculazione. Una montagna di cemento, progettata per un ciclo di vita di 50-60 anni - che invece di essere stata smantellata e sostituita da edilizia energeticamente efficiente viene trasferita alle generazioni prossime tale e quale è fin da quando è stata messa in piedi. Generazioni future che non solo se la dovranno vedere con il deprezzamento e il ritorno ai reali valori degli immobili, ma che in teoria dovrebbero anche trovare le risorse per riqualificarli o sostituirli... Il mattone che è rappresentato nello schema da lei ricavato dai dati statistici è purtroppo solo un violento insulto all'intelligenza umana, ma credo che lo sappia benissimo. Un cordiale saluto,

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  12. E' dai tempi dell'Università che mi dicono che l'EDILIZIA E' IL VOLANO DELL'ECONOMIA. Ma lì erano i tempi "fiduciosi" del dopoguerra, dell'INA casa, dell'addestramento dei braccianti alla catena industriale.
    Nonostante crisi di risorse e inquinamento c'è chi ci crede ancora, e in questo governo di tecnici. Mario Ciaccia, sottosegretario allo Sviluppo economico, a fine maggio scorso, alla domanda se il governo, a fronte degli aiuti alle popolazioni colpite dal terremoto, dovrà alzare l’IVA tra qualche mese rispose che le condizioni per rilanciare il paese sono due: casa e lavoro (SIC).
    Eppure ci sono da un lato case invendute (tante), una offerta edilizia che non è coerente con la domanda (malavita che ripulisce i soldi al Nord Italia), e ancora persone che vivono in abitazioni non adatte dal punto di vista igienico sanitario.
    Di social housing in Italia non se ne parla da almeno 25 anni, da quando l'orrida ventata neoliberista ha deciso che DOVEVA FARE TUTTO IL MERCATO PERCHE' SI AUTOREGOLAMENTA.
    Infatti l'ha fatto, con la compiacenza di generazioni di politici corrotti e incompetenti. Adesso abbiamo impermeabilizzato e distrutto e inquinato e c'è gente senza casa e futuri pensionati con il solo contributivo che dovranno vivere sotto i ponti.
    Beati monoculi in terra caecorum.
    In Germania nel 1998 l'allora ministro dell'ambiente Merkel (toh chi si risente) decise che in Germania per ogni ettaro impermeabilizzato si doveva compensare con tre di bosco e prato. In Gran Bretagna dagli anni trenta hanno compensazioni per le impermeabilizzazioni. D'accordo che la rivoluzione industriale e i suoi strascichi è arrivata PRIMA la', MA DI COSA HA BISOGNO LO STATO ITALIANO PER DECIDERE DI SMETTERE DI EDIFICARE o perlomeno di compensare quando è NECESSARIO EDIFICARE?

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    1. Tutto mi sembra, tranne che in Italia vi sia mai stato liberismo.

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    2. E cosa c'entra con il ragionamento?
      Sta di fatto che il social housing è stato abbandonato e ai privati sono state concesse ampie libertà di gestione del territorio (il suolo non è una risorsa rinnovabile) da parte degli enti locali. Sarà liberismo all'italiana, ma certo non si tratta di postulati keynesiani. Incentivi al recupero e al retrofit sarebbero l'unica risposta sia per rallentare gli impatti ambientali e sia per la "benedetta crescita" economica di cui tutti parlano.

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  13. Qualcuno sa interpretare l'andamento dei prezzi prima del 1970? Ha qualcosa a che fare con l'edilizia pubblica?

    Il grafico e` sicuramente molto interessante, ma io sarei molto cauto nel trarne conclusioni su un eventuale picco: a mio avviso non ci sono abbastanza dati dopo il 2005 (che si vorrebbe descritta dalla meta` decrescente della curva gaussiana).
    Da fisico sono portato a pensare che la storia dei prezzi non aiuti a prevederne il futuro (quando e quanto ci sara` un crollo o una ripresa). Sono invece i dati sull'economia (primo fra tutti il consumo energetico) ad avere un certo potere predittivo.
    Ad esempio per quanto riguarda il modello di Hubbert, il potere predittivo non derivava unicamente dalla conoscenza dei dati sulla produzione petrolifera dell'epoca negli USA, ma anche da un corretto modello del processo fisico.
    Sono peraltro d'accordo sul fatto che i dati economici (e demografici) non lasciano presagire nulla di buono per il settore edilizio, come giustamente osservato.

    Saluti dal fresco,
    astabada

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  14. Ma non basterebbe una semplice interazione domanda offerta?
    La popolazione non cresce ma si continua a costruire... per chi?
    Le fabbriche chiudono per crisi ma si continua a costruire.... per chi?

    L'ultimo boom è stato relativo al fatto che il mattone era un investimento economico... ma senza più surplus da investire è finito l'investimento e anzi si cercherebbe di capitalizzare il capitale immobilizzato con risultati pessimi.

    Sinceramente non credo che il picco degli immobili lo si raggiunga per termine dei terreni... casomai per i limiti fisici del mercato (diminuiscono-finiscono gli acquirenti ed i soldi da investirci).

    Comunque sia... il mercato immobiliare è finito essenzialmente perché manca il surplus da investirci per migliorare gli immobili o la propria situazione abitativa. Non penso che riprenderà molto facilmente, e se lo farà lo farà in maniera molto ma molto diversa.

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  15. Tra il 1958 ed il 1970 come mai è cosi piatto? Forse c'entrava l'aumento esponenziale del petrolio pro-capite? Senza (ulteriore) energia la bolla immobiliare porterà le città al caos ed alla rivolta ed infine alla fame?

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